Wann ist der Vorvertrag beim Hauskauf sinnvoll?
Ein Hauskauf stellt ein Rechtsgeschäft mit weitreichender finanzieller und rechtlicher Tragweite dar. Im Gegensatz zum Hauptvertrag ist der Vorvertrag aufgrund der in Deutschland herrschenden Vertragsfreiheit nicht zwingend notariell zu beurkunden. Als Vorvertrag ist gesetzlich (BGB) lediglich die Verlobung geregelt; es könnte also theoretisch für jedes Rechtsgeschäft ein Vorvertrag geschlossen werden. Da der Hauptvertrag beim Hauskauf zwingend schriftlich zu schließen ist, empfiehlt es sich, auch den Vorvertrag schriftlich niederzulegen.
Im Vorvertrag wird vereinbart, dass sich beide Parteien versprechen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt den Hauskauf/-Verkauf zu tätigen. Er soll beiden Parteien Sicherheit geben, dass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder der Käufer sich nicht anders entscheidet. Besonders sinnvoll ist ein Vorvertrag dann, wenn beispielsweise die Finanzierung zwar schon steht – der Wille zum Kauf also da ist – jedoch noch Verträge unterschrieben werden müssen oder aus finanziellen oder organisatorischen Gründen mit dem Hauptvertrag noch gewartet werden soll. Ohne einen Vorvertrag können beide Parteien vom Vertrag zurücktreten, selbst während des Notartermins ist ein Rücktritt immer noch möglich. Um dies zu verhindern, ist ein Vorvertrag ein wirksames Mittel um das Rechtsgeschäft verbindlich zu vereinbaren. Ein Rücktritt muss entweder unter im Vorvertrag geregelt werden oder aber ist mit erheblich Kosten verbunden (evtl. Schadensersatz). Tritt der Verkäufer also vom Vertrag zurück, obwohl er sich mit dem Vorvertrag zum Verkauf verpflichtet hat, kann der Abschluss des Vertrages eingeklagt werden. Ausnahmen bilden Umstände, welche nach Abschluss des Vorvertrages eintreten und die Geschäftsgrundlage aufheben (Beispiel Zerstörung des Hauses durch Wirbelsturm, Tod des Käufers etc.).
Der Vorvertrag sollte mindestens folgende Klauseln beinhalten: Vertragsparteien, Kaufgegenstand, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Schadensersatzklausel (Rücktritt). Idealerweise hinterlegt man ihn beim Notar, welcher auch für den Hauptvertrag zuständig ist. Der Vorvertrag bietet also beiden Parteien höchstmögliche Sicherheit und stellt rechtlich gesehen lediglich ein Verpflichtungsgeschäft dar, welches mit Abschluss des Hauptvertrages erfüllt wird.